CALCULO ISR EN ENAJENACION

ISR en enajenación de bienes.

Sobre Acumulables y NO Acumulables.

LC Luis Arturo González Román

Ante la venta de un inmueble (no afecto a una actividad empresarial) por parte de un contribuyente persona física muchos expresan, “no te apures, el ISR lo determina, retiene y entera el que de fe pública”, no les falta razón, ya que así lo dispone la LISR. Pero ello no limita a que como asesores fiscales conozcamos el correcto procedimiento para su cálculo, al saber podremos cuestionar, podremos no aceptar un “así lo arroja el programa” por respuesta.

  

Un punto relevante a tener en cuenta por parte de los asesores y contribuyentes es la existencia en este tipo de operaciones de un elemento denominado “Ganancia (Ingreso) No Acumulable”, ¿Por qué?, simple esa partida al momento del pago provisional no paga ISR, precisamente por ser “no acumulable”, pero al momento de la declaración anual debe calcularse y enterarse el ISR correspondiente a esa Ganancia (Ingresos) No Acumulables, lo que de no preverse por parte del contribuyente o asesor puede derivar en sorpresas bastante costosas.

Supuestos existen tantos como enajenaciones se lleguen a presentar, pero en esta entrega vamos a detallar la determinación del ISR (pago provisional y anual) en el supuesto de un contribuyente que obtiene ingresos por Enajenación de bienes e ingresos por Sueldos.

Con el siguiente ejercicio pretendemos demostrar la necesidad de contar con la información oportuna del cálculo del ISR por enajenación de bienes, conforme la obligación señalada en el artículo 126, párrafo tercero de la Ley de la materia vigente y que se cita a continuación:

“En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro los quince días siguientes a aquel en el que se firme la escritura o minuta, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.

Planteamiento: Contribuyente que el 08 de noviembre de 2012 adquirió un terreno de 1,000 metros cuadrados en la cantidad de $600,000.00. Construyendo sobre el mismo 4 casas, que fueron totalmente terminadas el 11 de diciembre de 2014, afectándolas en régimen condominal, con un costo comprobado por casa habitación de $500,000.00, considerando un indiviso del 25%.

1.- El día 30 de junio del 2016 vendió la casa número 1 en $950,000.00. La proporción de valores según avalúo es del 30% valor del terreno, y 70% valor de construcción.

2.- El día 09 de agosto del 2016 vendió la casa número 2 en $1,000,000.00.

3.- El día 11 de noviembre del 2016 vendió la casa número 3 en 1,200,000.00, y,

4.- El día 13 de diciembre del 2016 vendió la casa número 4 en $1,250,000.00

5.- Percibió ingresos en el ejercicio por sueldos y salarios por la cantidad de $744,000.00 y le retuvieron ISR por la cantidad de $179,050.78

Se debe tener presente que el artículo 120, fracciones I y II de la Ley del ISR, dispone que la ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación sin exceder de veinte años, asimismo, el resultado que se obtenga con motivo de dicha división, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año calendario de que se trate y se calculará en términos del Título IV el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.

Adicionalmente, para el cálculo anual del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes debe tenerse presente lo estatuido por el artículo 120, fracción III de LISR en lo que toca a la determinación del impuesto a los ingresos no acumulables:

Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:

......

III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.

El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:

a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.

En el caso concreto, la información relativa a los ingresos acumulables y no acumulables por concepto de enajenación de bienes la obtenemos del documento que entregó el notario al enajenante, es por ello que se considera de suma importancia que el enajenante solicito dicho documento al fedatario público.

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Resolución de los pagos provisionales. 

Punto 1. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.

Terreno

Fecha de Adquisición	08/11/2012
Fecha de Enajenación	30/06/2016
Valor de Enajenación:	285,000.00
Valor de Adquisición:	150,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	118.7700
INPC Mes de Adquisición	107.0000
Factor Anexo 9:	1.1
Factor INPC:	1.1100

Ganancia Correspondiente al Terreno

Valor de Enajenación del Terreno	285,000.00
Costo Actualizado Terreno	166,500.00
Deducciones Actualizadas del Terreno	0.00
Ganancia del Terreno	118,500.00
Años Transcurridos (sin exceder de 20)	3
Ganancia Acumulable del Terreno	39,500.00

Construcción

Fecha de Adquisición	11/12/2014
Fecha de Enajenación	30/06/2016
Valor de Enajenación:	665,000.00
Valor de Adquisición:	500,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	118.7700
INPC Mes de Adquisición	116.0590
Factor Anexo 9:	1.03
Factor INPC:	1.0233

Ganancia Correspondiente a la Construcción

Valor de Enajenación	665,000.00
Costo Histórico	500,000.00
Depreciación Anual	15,000.00
Años de Depreciación	1
Depreciación Total	15,000.00
Saldo por depreciar (No puede ser inferior al 20% del costo histórico)	485,000.00
Costo Actualizado Construcción (Utilizando factor 1.03 anexo 9)	499,550.00
Deducciones Actualizadas de Construcción	0.00
Ganancia de la construcción	165,450.00
Años Transcurridos (sin exceder de 20)	1
Ganancia Acumulable de la construcción	165,450.00

Resumen

Ganancia Gravable	283,950.00
Ganancia Acumulable	204,950.00
Ingreso no Acumulable	79,000.00
Impuesto Causado	30,467.96
Cociente, ver art. 200-IV,a) de RLISR	0.1487
ISR Correspondiente al terreno, ver 200-IV,b de RLISR	17,620.95
ISR Correspondiente a la construcción	24,602.42
ISR Determinado	42,223.37
ISR Entidad Federativa (ganancia gravada x 5%)	14,197.50
ISR Federación	28,025.87

Punto 2. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.

Terreno

Fecha de Adquisición	08/11/2012
Fecha de Enajenación	09/08/2016
Valor de Enajenación:	300,000.00
Valor de Adquisición:	150,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	118.9010
INPC Mes de Adquisición	107.0000
Factor Anexo 9:	1.1
Factor INPC:	1.1112

Ganancia Correspondiente al Terreno

Valor de Enajenación del Terreno	300,000.00
Costo Actualizado Terreno	166,500.00
Deducciones Actualizadas del Terreno	0.00
Ganancia del Terreno	133,320.00
Años Transcurridos	3
Ganancia Acumulable del Terreno	44,440.00

Construcción

Fecha de Adquisición	11/12/2014
Fecha de Enajenación	09/08/2016
Valor de Enajenación:	700,000.00
Valor de Adquisición:	500,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	118.9010
INPC Mes de Adquisición	116.0590
Factor Anexo 9:	1.03
Factor INPC:	1.0244

Ganancia Correspondiente a la Construcción

Valor de Enajenación	700,000.00
Costo Histórico	500,000.00
Depreciación Anual	15,000.00
Años de Depreciación	1
Depreciación Total	15,000.00
Saldo por depreciar (No puede ser inferior al 20% del costo histórico)	485,000.00
Costo Actualizado Construcción (Utilizando factor 1.03 anexo 9)	499,550.00
Deducciones Actualizadas de Construcción	0.00
Ganancia de la construcción	200,450.00
Número de años transcurridos	1
Ganancia Acumulable de la construcción	200,450.00

Resumen

Ganancia Gravable	333,770.00
Ganancia Acumulable	244,890.00
Ingreso no Acumulable	88,880.00
Impuesto Causado	38,999.14
Cociente, ver art. 200-IV,a) de RLISR	0.1593
ISR Correspondiente al terreno, ver 200-IV,b de RLISR	21,237.87
ISR Correspondiente a la construcción	31,931.68
ISR Determinado	53,169.55
ISR Entidad Federativa (ganancia gravada x 5%)	16,688.50
ISR Federación	36,481.05

Punto 3. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.

Terreno

Fecha de Adquisición	08/11/2012
Fecha de Enajenación	11/11/2016
Valor de Enajenación:	360,000.00
Valor de Adquisición:	150,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	118.9010
INPC Mes de Adquisición	107.0000
Factor Anexo 9:	1.1
Factor INPC:	1.1112

Ganancia Correspondiente al Terreno

Valor de Enajenación del Terreno	360,000.00
Costo Actualizado Terreno	166,500.00
Deducciones Actualizadas del Terreno	0.00
Ganancia del Terreno	193,320.00
Años Transcurridos	3
Ganancia Acumulable del Terreno	64,440.00

Construcción

Fecha de Adquisición	11/12/2014
Fecha de Enajenación	11/11/2016
Valor de Enajenación:	840,000.00
Valor de Adquisición:	500,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	118.9010
INPC Mes de Adquisición	116.0590
Factor Anexo 9:	1.03
Factor INPC:	1.0244

Ganancia Correspondiente a la Construcción

Valor de Enajenación	840,000.00
Costo Histórico	500,000.00
Depreciación Anual	15,000.00
Años de Depreciación	1
Depreciación Total	15,000.00
Saldo por depreciar (No puede ser inferior al 20% del costo histórico)	485,000.00
Costo Actualizado Construcción (Utilizando factor 1.03 anexo 9)	499,550.00
Deducciones Actualizadas de Construcción	0.00
Ganancia de la construcción	340,450.00
Número de años transcurridos	1
Ganancia Acumulable de la construcción	340,450.00

Resumen

Ganancia Gravable	533,770.00
Ganancia Acumulable	404,890.00
Ingreso no Acumulable	128,880.00
Impuesto Causado	77,317.82
Cociente, ver art. 200-IV,a) de RLISR	0.1910
ISR Correspondiente al terreno, ver 200-IV,b de RLISR	36,924.12
ISR Correspondiente a la construcción	65,025.95
ISR Determinado	101,950.07
ISR Entidad Federativa (ganancia gravada x 5%)	26,688.50
ISR Federación	75,261.57

Punto 4. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.

Terreno

Fecha de Adquisición	08/11/2012
Fecha de Enajenación	13/12/2016
Valor de Enajenación:	375,000.00
Valor de Adquisición:	150,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	121.9530
INPC Mes de Adquisición	107.0000
Factor Anexo 9:	1.14
Factor INPC:	1.1397

Ganancia Correspondiente al Terreno

Valor de Enajenación del Terreno	375,000.00
Costo Actualizado Terreno	171,000.00
Deducciones Actualizadas del Terreno	0.00
Ganancia del Terreno	204,000.00
Años Transcurridos	4
Ganancia Acumulable del Terreno	51,000.00

Construcción

Fecha de Adquisición	11/12/2014
Fecha de Enajenación	13/12/2016
Valor de Enajenación:	875,000.00
Valor de Adquisición:	500,000.00
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación	121.9530
INPC Mes de Adquisición	116.0590
Factor Anexo 9:	1.06
Factor INPC:	1.0507

Ganancia Correspondiente a la Construcción

Valor de Enajenación	875,000.00
Costo Histórico	500,000.00
Depreciación Anual	15,000.00
Años de Depreciación	2
Depreciación Total	30,000.00
Saldo por depreciar (No puede ser inferior al 20% del costo histórico)	470,000.00
Costo Actualizado Construcción (Utilizando factor 1.06 anexo 9)	498,200.00
Deducciones Actualizadas de Construcción	0.00
Ganancia de la construcción	376,800.00
Número de años transcurridos	2
Ganancia Acumulable de la construcción	188,400.00

Resumen

Ganancia Gravable	580,800.00
Ganancia Acumulable	239,400.00
Ingreso no Acumulable	341,400.00
Impuesto Causado	37,826.48
Cociente, ver art. 200-IV,a) de RLISR	0.1580
ISR Correspondiente al terreno, ver 200-IV,b de RLISR	32,232.00
ISR Correspondiente a la construcción	59,534.40
ISR Determinado	91,766.40
ISR Entidad Federativa (ganancia gravada x 5%)	29,040.00
ISR Federación	62,726.40

Por lo que de acuerdo con lo expuesto, en relación con el cálculo del impuesto sobre la renta del ejercicio tenemos que:

CALCULO ANUAL DEL ISR EJERCICI0 2016
INGRESOS POR SUELDOS Y SALARIOS		744,000.00
INGRESOS POR ENAJENACION DE BIENES		1,094,127.57
GANANCIA ACUMULABLE PRIMERA VENTA	204,950.00
GANANCIA ACUMULABLE SEGUNDA VENTA	244,888.79
GANANCIA ACUMULABLE TERCERA VENTA	404,888.79
GANANCIA ACUMULABLE CUARTA VENTA	239,400.00
INGRESOS ACUMULABLES		1,838,127.57
ISR DEL EJERCICIO A INGRESOS ACUMULABLES		545,814.18
ISR SOBRE INGRESOS NO ACUMULABLES (ver cálculo anexo)		147,286.21
ISR DEL EJERCICIO 2016		693,100.39
ISR ACREDITABLE		468,113.05
ISR RETENIDO NOMINA	179,050.78
ISR PAGO PROV PRIMERA VENTA	42,212.13
ISR PAGO PROV SEGUNDA VENTA	53,152.76
ISR PAGO PROV TERCERA VENTA	101,927.88
ISR PAGO PROV ULTIMA VENTA	91,769.50
ISR NETO		224,987.34

CALCULO ANUAL ISR INGRESOS NO ACUMULABLES EJERCICI0 2016
GANANCIA NO ACUMULABLE PRIMERA VENTA	79,000.00
GANANCIA NO ACUMULABLE SEGUNDA VENTA	88,877.57
GANANCIA NO ACUMULABLE TERCERA VENTA	128,877.57
GANANCIA NO ACUMULABLE CUARTA VENTA	341,400.00
GANANCIA NO ACUMULABLE TOTAL		638,155.14
ISR DETERMINADO A INGRESOS NO ACUMULABLES		147,297.36
TASA ISR APLICABLE A INGRESOS NO ACUMULABLES		23.08%
GANANCIA NO ACUMULABLE TOTAL		638,155.14
TASA ISR APLICABLE A INGRESOS NO ACUMULABLES		23.08%
ISR SOBRE INGRESOS NO ACUMULABLES		147,286.21

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